A magyar lakáspiacon jelentős változás figyelhető meg az idei első negyedévben: az Eurostat adatai szerint hazánk már nem vezeti az európai lakásár-növekedési rangsort, sőt, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) szerint negyedéves alapon csökkentek az árak. Ez a fordulat számos tényező együttes hatására alakult ki, amelyek a keresleti és kínálati oldalon egyaránt érvényesültek.
Az Eurostat friss adatai szerint Magyarországot letaszították a lakásárak drágulását mutató európai rangsor éléről, amelyet a tavalyi év végén még vezetett. Az idei első negyedévben Bulgária, Spanyolország, Horvátország, Litvánia, Portugália és Szlovákia is megelőzte hazánkat az áremelkedés ütemét tekintve.
A KSH lakáspiaci árindexe alapján az idei első negyedévben a lakásárak átlagosan 2,2 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest. Éves összevetésben a drágulás üteme jelentősen, 21,9 százalékról 8,6 százalékra lassult, ami figyelemre méltó változás a korábbi évekhez képest.
A lakásárak negyedéves csökkenése ritka jelenség Magyarországon, 2021 óta mindössze egyetlen alkalommal fordult elő a mostani időszakot leszámítva. Az első negyedév hagyományosan erősnek számít az áremelkedés szempontjából, 2021 és 2025 között minden évben ekkor volt a legnagyobb a negyedéves alapú áremelkedés, így a mostani csökkenés egyértelmű trendfordulót jelez.
A korábbi évek erőteljes lakásár-növekedése több okra vezethető vissza. Az alacsony kínálat jelentős szerepet játszott, hiszen tavaly mindössze valamivel több mint 12 ezer új lakás épült, miközben az optimális szám 30 ezer körül lenne. Az építőipar termelői árainak emelkedése, tavaly például az inflációt meghaladó 5,7 százalékos költségnövekedés is hozzájárult a dráguláshoz.
A keresleti oldalt a befektetési célú vásárlások hajtották, melyben szerepet játszott az inflációkövető állampapírok tavalyi kamatcsökkenése és a rövid távú lakáskiadás felfutása. Az Otthon Start program is felfelé húzta az árakat, kezdetben a keresletet növelve. Azonban a második negyedéves adatok szerint a lakásépítések száma 42,6 százalékkal nőtt, ami a kínálati oldal erősödését mutatja.
Ezek a tényezők önmagukban azonban nem magyarázzák meg a magyarországi áremelkedés európai rangsorban történt visszaszorulását. A KSH adatsorai mélyebb elemzést tesznek lehetővé a változás okainak megértéséhez.
A lakások negyedéves árcsökkenésének egyik kulcsfontosságú tényezője a korábbi túlértékeltség és az ebből adódó alacsony befektetői hozamok lehettek. Az MNB Ingatlanpiaci Jelentése szerint 2025-ben a lakások országos átlagban 22,5 százalékkal voltak túlértékelve, ami jelentős, 8,8 százalékpontos növekedést jelentett az előző évhez képest.
A piac lassulását mutatja a tranzakciók számának visszaesése is: az idei első negyedévben 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci adásvétel történt, mint egy évvel korábban. Az Otthon Start első hullámának kifutása, valamint az állampapírokból ingatlanokba áramló megtakarítások hatásának megszűnése szintén mérsékelte a keresletet. A részvények magas hozama, például a BUX-index 2025-ös 40 százalékos növekedése, vonzóbbá tette a tőzsdei befektetéseket az ingatlanokkal szemben.
Az albérletárak tavaly év végi stagnálása vagy enyhe mérséklődése is rontotta a befektetési célú lakásvásárlás megtérülését, mivel az Otthon Start révén többen saját lakásba költözhettek. Az új lakások építésének beindulása növelte a kínálatot, csökkentve a vevők közötti versenyt, bár az értékesítés és az elkészülés közötti időeltolódás miatt az árhatás késleltetve jelentkezhet. A választások előtti bizonytalanságok, például a bejelentett bérlakásépítési tervek, szintén lassíthatták a piacot, hosszú távon a bérleti díjak csökkenését vetítve előre.
Fontos megjegyezni, hogy az átlagárat nem csak a "tiszta árváltozás" befolyásolja, hanem az "összetételhatás" is, azaz a tranzakciókban részt vevő lakások minőségi és méretbeli arányainak változása. A KSH ezt a két tényezőt külön becsüli. Ha a lakosság kevesebb pénzzel rendelkezik, nemcsak az árak csökkennek, hanem a kisebb vagy kevésbé korszerű lakások forgalma is megnő. Az összetételhatás már korábban jelezte a kereslet visszaesését és az árak csökkenését, megelőzve a tiszta árváltozást.
A jelenlegi megtorpanás tartósságának kérdése kulcsfontosságú a jövőre nézve. Az összetételhatás vizsgálata alapján látható, hogy a fordulat még nem teljes, de a korábbi tapasztalatok szerint ez a mutató gyakran előre jelzi a tiszta árváltozás irányát. Az összetételhatás már korábban elkezdett csökkenni, ami a kereslet visszaesésére utal, és előre jelezte az árak csökkenését.
A számos tényező, mint a lakások túlértékeltsége, a befektetési hozamok csökkenése, a megnövekedett kínálat és a befektetői érdeklődés eltolódása, együttesen arra utal, hogy a magyar lakáspiac jelentős átalakuláson megy keresztül. Ez a komplex helyzet valószínűsíti, hogy a mostani lassulás nem csupán átmeneti jelenség, hanem egy tartósabb trend kezdetét is jelentheti.
📰 Forrás: Telex — Eredeti cikk elolvasása