Az Európai Unió egy új jogszabályjavaslatot készít elő, amely jelentős mértékben támogathatja a tagállamokat és a helyi önkormányzatokat a lakhatási válság kezelésében. A tervezet célja, hogy egyértelműbbé tegye, mikor igazolhatók a piaci korlátozó intézkedések, például a rövid távú lakáskiadás vagy az üres lakások adóztatása, anélkül, hogy az EU belső piaci szabályaival ütköznének.
Ez a lépés azért kiemelten fontos, mert bár a lakáspolitika alapvetően tagállami hatáskörbe tartozik, a megfizethető lakhatás hiánya mára egész Európát érintő súlyos társadalmi és gazdasági problémává vált. Az uniós szabályozás nem közvetlenül írna elő lakáspolitikai programokat, hanem inkább a jogi bizonytalanságot szüntetné meg, lehetővé téve a helyi beavatkozásokat.
A javaslat egyik kulcsfontosságú eleme, hogy a beavatkozások indokoltságát egy objektív lakásár-jövedelem mutatóhoz kötné. Ha egy adott területen az átlagos méretű lakás ára eléri vagy meghaladja az egy főre jutó rendelkezésre álló jövedelem nyolcszorosát, és ez a mutató az elmúlt években romlott, akkor a korlátozások bevezetése főszabály szerint indokolttá válhat.
Amennyiben a mutató meghaladja a tízszeres értéket, a beavatkozás indokoltsága még erősebbé válik, és ebben az esetben már nem szükséges külön igazolni a tízéves romlást. Budapest esetében, ahol ez a mutató hosszú ideje bőven tíz fölött van, a szabályozás alapján egyértelműen indokolt lenne a beavatkozás.
A lakhatási piacba való beavatkozások régóta feszültséget okoznak az EU belső piaci szabályaival, például a szolgáltatásnyújtás szabadságával vagy a tőke szabad áramlásával. A helyi önkormányzatok, amikor korlátozzák a rövid távú lakáskiadást vagy adóztatják az üres lakásokat, gyakran ütköznek jogi bizonytalanságba a piaci szereplők érdekeinek érintése miatt.
Misetics Bálint, Budapest főpolgármesterének lakhatási főtanácsadója szerint a készülő uniós szabályozás éppen ezt a jogi tisztánlátást teremtené meg. Célja, hogy egyértelművé váljon, mikor tekinthető a lakhatás megfizethetőségének védelme olyan legitim közérdeknek, amely indokolhat bizonyos piaci korlátozásokat, anélkül, hogy az uniós jogszabályok hátráltatnák ezeket a szükséges lépéseket.
Horváth Áron, az Eltinga vezetője rámutatott, hogy a módszertan részletei kulcsfontosságúak lesznek, különösen egy olyan heterogén piacon, mint Budapest. Szerinte a főváros egészére vonatkozó számítások félrevezetőek lehetnek, és legalább kerületi, sőt akár városrészi bontásban lenne érdemes vizsgálni a helyzetet. Egy fővárosi koordinációban a szakértőknek és önkormányzatoknak közösen kellene kijelölniük a problémás területeket.
Fontos hangsúlyozni, hogy a lakásár-jövedelem mutató elérése nem jelent automatikus felhatalmazást bármilyen korlátozásra. A hatóságoknak továbbra is igazolniuk kell, hogy az adott tevékenység ténylegesen hozzájárul a lakhatási nyomáshoz, és a választott intézkedés szükséges, arányos, valamint objektív adatokkal alátámasztható.
A már bevezetett korlátozások, mint például Terézváros rövid távú lakáskiadást tiltó szabályozása, nem érintettek visszamenőlegesen az uniós javaslat által. Misetics Bálint és Horváth Áron egyaránt úgy látja, hogy a meglévő szabályokat nem írja felül az új tervezet, de a jövőbeni döntéseknél már fontos szerepet kaphat az új módszertan és az uniós logikából ismert mutatók.
A rövid távú lakáskiadás területén egy másik, már elfogadott uniós szabály is kézzelfogható változást hozhat: a magánszálláshelyek kötelező és egységes digitális adatszolgáltatási rendszere. Ez a 2026. május 20-tól hatályos rendelet (2024/1028/EU) jelentősen erősítheti a szabályozás végrehajtását, mivel a platformoknak rendszeresen, ellenőrizhető módon kellene adatot szolgáltatniuk a hatóságoknak. Jelenleg Magyarországon az NTAK-kódok ellenőrzése korlátozott, ami Misetics szerint hozzájárul az illegális rövid távú kiadások fennmaradásához.
A szakértők egyetértenek abban, hogy a lakhatási válság kezelése nem szűkíthető le kizárólag a rövid távú lakáskiadásra. Az üresen álló lakások hasznosítása legalább ilyen fontos kérdés. Budapesten a kerületek építményadóval befolyásolhatják a lakások használatát, azonban a jelenlegi szabályozás gyakran nem ösztönzi eléggé a hosszú távú bérbeadást.
Horváth Áron szerint a szabályozásnak azt kellene üzennie, hogy a hosszú távú bérleti hasznosítás társadalmilag hasznos, míg az üresen álló lakás negatív externália. Egy fővárosi koordinációval a kerületi építményadó-szabályokban is meg lehetne jeleníteni ezt a logikát, hozzájárulva a lakáskínálat bővítéséhez.
A magyar lakáspiac egyik legsúlyosabb problémája a hosszú távú magánbérleti szektor alulszabályozottsága és informális működése. Ha a szabályozás egyszerre kezeli a rövid távú lakáskiadást, az üres lakásokat és a hosszú távú bérbeadás fehérítését, akkor jóval célzottabb és hatékonyabb eredményeket érhet el a lakhatási válság enyhítésében.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása