A Duna House elemzése szerint az új lakások áfájának jövőre esedékes, 27 százalékra történő emelése jelentős hatással lehet a magyarországi ingatlanpiacra. A szakértők úgy vélik, hogy a lassuló és egyre árérzékenyebb piaci környezetben a fejlesztők várhatóan nem lesznek képesek a teljes áfa-emelésből eredő többletköltséget a vásárlókra hárítani. Ez a helyzet 2027-től egy kettészakadt piac kialakulásához vezethet, ahol a visszaeső kereslet korlátozza az árak emelkedését, még a magasabb adókulcs ellenére is.
Az átmeneti szabályozás értelmében azok az építkezések, amelyek 2026. december 31-ig jogerős építési engedélyt szereznek, egészen 2030 végéig továbbra is 5 százalékos kedvezményes áfával értékesíthetik az elkészült lakásokat. Ez a viszonylag szűkös határidő komoly nyomást helyez a beruházókra, mivel az ügyintézés elhúzódása a kedvezmény elvesztését eredményezheti. A Központi Statisztikai Hivatal adatai már az év első felében is látványos engedélyezési hullámot mutattak, ekkor mintegy 30 százalékkal több lakás építésére adtak ki engedélyt, mint az előző év azonos időszakában.
Bár az új lakások áfájának végleges sorsa még nem dőlt el, a határidő közeledése bizonytalanságot okoz a piacon, és megnehezíti az új fejlesztések tervezését. Egy-egy lakóingatlan-projekt átfutási ideje ugyanis jellemzően több évet is igénybe vehet, ami hosszú távú előre tervezést igényel a beruházóktól. Az áfaemelés kérdése tehát kulcsfontosságú tényezővé vált az ingatlanfejlesztési szektorban.
A jelenlegi piaci viszonyok között az áfaemelés teljes áthárítása a vevőkre szinte kivitelezhetetlennek tűnik. Elméletben egy 100 millió forintos, 5 százalékos áfával kínált ingatlan ára közel 21 millió forinttal emelkedne, ha a 27 százalékos adóteher teljes egészében a vásárlót terhelné. Azonban a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint az év első negyedévében a tranzakciószám 18 százalékkal esett vissza a tavalyihoz képest, és ez a lassulás a nyár végén is megfigyelhető volt.
A használtlakás-piacon is érezhető a változás: a vevők alkupozíciója erősödött, az értékesítési időtartamok megnyúltak, sőt, egyes szegmensekben már árcsökkenés is tapasztalható. A vásárlók lényegesen árérzékenyebbé váltak a korábbi, gyors drágulást hozó évekhez képest, ami azt jelenti, hogy az áfaemelésből fakadó különbözet egy részét a fejlesztőknek kell kigazdálkodniuk. Ez a piaci környezet jelentősen befolyásolja az új lakások árképzését és a fejlesztők profitabilitását.
Az áfaemelés nem csupán a vételárakat érinti, hanem a finanszírozási lehetőségeket is, különösen az állami támogatások, például az Otthon Start Program igénybevételét. A program szigorú értékhatárokat szab meg: lakások esetében legfeljebb 100 millió, családi házaknál 150 millió forint lehet a vételár, emellett 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon is érvényes. Egy jelentősebb áremelkedés könnyen kiszoríthatja az új építésű ingatlanokat ebből a támogatott körből, csökkentve ezzel a potenciális vásárlói bázist.
Amennyiben az új lakások ára meghaladja ezeket a plafonokat, a vásárlók elveszíthetik a támogatásra való jogosultságukat, ami tovább gyengítheti a keresletet. Ez a helyzet különösen azokat a családokat érintheti hátrányosan, akik állami segítséggel tervezik új otthonuk megvásárlását. Az áfaemelés tehát nemcsak közvetlenül drágítja az ingatlanokat, hanem közvetve a finanszírozási lehetőségeket is szűkíti.
2027-től egy sajátos, kettős piac alakulhat ki az új lakások szegmensében. Egyrészt jelen lesznek azok az otthonok, amelyek idei év végéig kaptak építési engedélyt, és még 5 százalékos áfával értékesíthetők. Másrészt megjelennek az újabb fejlesztések, amelyekre már a 27 százalékos adókulcs vonatkozik. Ez a kétféle adózási mód jelentős árkülönbségeket eredményezhet az egyes projektek között, még azonos minőség és lokáció esetén is.
A gyenge kereslet várhatóan továbbra is gátat szab majd a piaci árak emelkedésének, ami azt jelenti, hogy a 27 százalékos áfával terhelt ingatlanoknak nehéz dolguk lesz a piacon. A vevők valószínűleg a kedvezőbb, 5 százalékos áfával kínált lakásokat fogják előnyben részesíteni, amíg azok elérhetők. Ez a helyzet hosszú távon is fenntarthatja az árérzékenységet és a fejlesztők számára a profitabilitási kihívásokat.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása