Az Egyesült Államok lakáspiacán egyre nehezebb helyzetbe kerülnek az első lakásvásárlók, különösen azok, akik alacsonyabb összegű jelzáloghitelre szorulnak. A bankok számára a kis összegű kölcsönök folyósítása aránytalanul magas fix költségekkel jár, ami miatt kevésbé hajlandóak ilyen ügyleteket finanszírozni. Ez a piaci torzulás azt eredményezi, hogy a megfizethető ingatlanokat gyakran készpénzes vevők vagy tőkeerős befektetők szerzik meg, kiszorítva a saját otthont kereső, kispénzű lakossági vásárlókat.
A probléma orvoslására az amerikai törvényhozás nemrég elfogadta a 21st Century ROAD to Housing Act nevű törvényt. Ez a jogszabály felhatalmazta az amerikai lakásügyi és városfejlesztési minisztériumot egy kísérleti program kidolgozására, amelynek célja a megfizethető lakhatás elősegítése. Ennek keretében az Urban Institute kutatói két konkrét javaslatot is megfogalmaztak a kis összegű jelzáloghitelek hozzáférhetőségének javítására.
A javaslatok a hitelezési folyamat költségeinek csökkentésére, valamint a bankok ösztönzésére fókuszálnak, hogy nagyobb hajlandósággal nyújtsanak kisebb összegű kölcsönöket. A cél az, hogy a lakáspiacon ismét nagyobb esélyt kapjanak azok a vásárlók, akik nem rendelkeznek jelentős készpénzzel vagy magas jövedelemmel. A programok bevezetése potenciálisan több ezer család számára nyithatja meg az utat a saját otthon megszerzése felé.
Az amerikai jelzáloghitelekkel kapcsolatos költségek jelentős része fix, ami azt jelenti, hogy egy 50 000 dolláros kölcsön ügyintézése szinte ugyanannyiba kerül a hitelezőnek, mint egy 500 000 dollárosé. Ez a struktúra azt eredményezi, hogy a kisebb hitelek arányosan sokkal drágábbak és kevésbé nyereségesek a bankok számára. Emiatt a hitelezők kevésbé motiváltak az ilyen ügyletek finanszírozására, ami korlátozza a kispénzű vevők lehetőségeit.
Az Urban Institute első javaslata az értékbecslés és a jogcímellenőrzés, azaz a "title search" költségeinek mérséklését célozza. Jelenleg az FHA-hitelek többségéhez teljes körű értékbecslés szükséges, ami jelentős kiadást jelent. A kutatók szerint olcsóbb alternatívák bevezetése csökkenthetné ezt a terhet.
A második javaslat egy egyszerű ösztönzőrendszer bevezetését szorgalmazza, amely közvetlenül kompenzálná a bankokat a kis összegű hitelekkel járó alacsonyabb profitabilitásért. Ez a megközelítés az Illinois államban már sikeresen működő Access Plus program mintájára épülne. Mindkét javaslat a piaci torzulások enyhítését és a lakásvásárlók szélesebb körének támogatását szolgálja.
Az értékbecslési költségek csökkentésére az Urban Institute több alternatívát is felvet. Ezek közé tartoznak az automatizált értékelési modellek, amelyek összességében pontosak, de vidéki területeken, ahol a megfizethető ingatlanok többsége található, megbízhatóságuk csökkenhet. Egy másik lehetőség az ingatlanközvetítői értékbecslés, amely belső szemlét is magában foglal, és jó kompromisszumot jelenthet a pontosság és a költséghatékonyság között.
A jogcímellenőrzés terén az ügyvédi nyilatkozat elfogadása is felmerült, ami már az állami hátterű jelzálogfinanszírozók esetében is engedélyezett. Bár ez nem nyújtja a hagyományos jogcímbiztosítás teljes szintű védelmét, az FHA számára csak csekély kockázatot jelentene, miközben jelentősen csökkentené a tranzakciós költségeket. Ezek a módosítások hozzájárulhatnának ahhoz, hogy a kisebb értékű ingatlanok vásárlása is gazdaságosabbá váljon.
Az ösztönzőrendszer tekintetében az Illinois-i Access Plus program kiváló példaként szolgál. Ez a 2022-ben indított kezdeményezés hitelenként fix 5000 dolláros díjat fizet a bankoknak minden legfeljebb 60 000 dolláros folyósított jelzáloghitel után. Ez a kompenzáció nagyjából akkora, mint amekkora jutalékot egy 250 000 dolláros hitel 2 százalékos díjából kapnának a hitelezők.
Az Access Plus program eddigi eredményei ígéretesek: 264 jelzáloghitel kihelyezését eredményezte, összesen több mint 11,7 millió dollár értékben. Az átlagos hitelfelvevő jövedelme mintegy 39 400 dollár volt, a megvásárolt ingatlanok átlagos ára pedig körülbelül 53 680 dollár. Ezek a számok azt mutatják, hogy a program hatékonyan éri el a célcsoportot, és segíti az alacsonyabb jövedelmű vásárlókat a lakáshoz jutásban.
Az Access Plus program sikerének egyik legfontosabb eleme az egyszerűségében rejlik. A rendszer a már meglévő, jóváhagyott hitelezői hálózaton keresztül működik, így nincs szükség külön engedélyezési eljárásra, bonyolult adminisztrációra vagy új munkafolyamatok megtanulására. A kifizetések automatikusan megtörténnek, amint a jogosult hitel beérkezik, ami minimalizálja a bankok terheit.
Az Urban Institute kutatói hangsúlyozzák, hogy a lakásügyi és városfejlesztési minisztérium kísérleti programjának is ezt az elvet kell követnie. Minden olyan megoldás, amely új munkafolyamatokat vagy további papírmunkát követel meg a hitelezőktől, valójában újraépítené azokat az akadályokat, amelyeket éppen le kellene bontani. Az egyszerű, hatékony és könnyen integrálható rendszerek kulcsfontosságúak a program sikeréhez és a megfizethető lakhatás szélesebb körű elősegítéséhez az Egyesült Államokban.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása