Az ingatlanfejlesztésben egyre nagyobb figyelmet kap a meglévő, funkciójukat vesztett épületek, például irodaházak vagy üzemek lakóingatlanná alakítása. Ez a módszer jelentős előnyökkel járhat a hagyományos, zöldmezős beruházásokkal szemben, mind költség, mind idő tekintetében. A szakértők szerint a kihasználatlan lehetőségek kiaknázása hozzájárulhat az új lakások piacának élénkítéséhez és az árak mérsékléséhez.
A közelmúltban indult el Budapest IX. kerületében egy olyan társasház építése, ahol egy korábbi könnyűipari üzem épületét alakítják át lakóingatlanná. Az új lakásokat a környék átlagáránál mintegy tíz százalékkal olcsóbban kínálják, ami vonzóvá teszi a beruházást a vásárlók számára. Az átalakítás során az épület szerkezeti elemei megmaradnak, így a leendő tulajdonosok már most is megtekinthetik a lépcsőházakat és a lakások elhelyezkedését.
Jogi szempontból az így létrejövő lakások újnak minősülnek, ami kedvezményes áfát és hitelfelvételi lehetőségeket biztosít a vevőknek. Mayer Róbert, a TKM4 Lakások Kft. tulajdonosa, aki a ferencvárosi projekt fejlesztője, hangsúlyozza, hogy a funkcióváltásban rejlő potenciál jelentős. Számításai szerint ez a megközelítés gyorsabb kivitelezést, kevesebb bürokráciát és alacsonyabb fajlagos költségeket eredményez.
Az elmúlt években a lakásépítési költségeket számos tényező emelte, mint például a telek- és építőanyagárak, a szakemberbérek, valamint a parkolási kötelezettségek. Ezen felül a kiszámíthatatlan piaci környezet és a hosszú távú tervezés kockázatai is jelentősen befolyásolják az árakat. Egy zöldmezős beruházás esetében az építési engedélyre akár egy évet is várni kell, és az egész projekt akár négy-öt évig is eltarthat.
Ezzel szemben a funkcióváltásos projektek sokkal gyorsabban megvalósíthatók, akár egy-másfél év alatt, a tervezéssel és kivitelezéssel együtt. Molnár Gábor, a CÉH zRt. vezető projektmenedzsere szerint minden üresen álló ingatlan esetében érdemes megvizsgálni az átalakítás lehetőségét, figyelembe véve a műszaki szempontokat. Az időtényező különösen fontos a kisebb vállalkozások számára, mivel a piaci és szabályozási változások gyorsan befolyásolhatják a megtérülést.
A funkcióváltásos építkezés egyik kulcsfontosságú előnye a bürokratikus terhek csökkenése. Mivel egy meglévő épületről van szó, nem kell minden folyamatot a nulláról kezdeni, gyakran elegendőek a módosítások, sőt, új építési engedélyre sem mindig van szükség. Ez jelentősen felgyorsítja a projektet és csökkenti a kockázatokat.
A parkolási szabályok is kedvezőbbek az átalakításoknál. Egy irodaház vagy üzem esetében a parkolási egyenleg megtartása azt jelenti, hogy az átalakítás után szinte biztosan nem kell növelni a parkolóhelyek számát. Ez azért előnyös, mert a zöldmezős beruházásoknál a parkolóhelyek kialakítása jelentős költségnövelő tényező, mivel az önkormányzatok ragaszkodnak a megfelelő számú parkolóhely biztosításához.
A jövőben várhatóan a parkolási minimumok helyett a parkolási maximumok kerülnek előtérbe a szabályozásban, ahogy az Nyugat-Európában már megszokott. Ez tovább erősítheti a funkcióváltásos projektek előnyét, mivel a fejlesztőknek nem kell majd annyi parkolóhelyet építeniük. A környezetvédelmi szempontok is egyre inkább a meglévő épületek hasznosítása felé terelik a fejlesztőket, mivel a bontás és az új építés sokkal nagyobb környezeti terheléssel jár.
Takács Ákos, a CÉH alelnöke és fenntarthatósági igazgatója szerint az uniós előírások szigorodása is arra ösztönzi majd a fejlesztőket, hogy a meglévő szerkezeteket hasznosítsák. Az Egyesült Államokban, például New Yorkban, ipari csarnokokból kialakított lakások gyakran a legdrágábbak közé tartoznak, nagyobb alapterületük és tágas tereik miatt. Ez a példa is mutatja, hogy a funkcióváltás nemcsak költséghatékony, hanem minőségi lakásokat is eredményezhet.
A hatékony térkihasználás kulcsfontosságú kérdés egy korábbi iroda vagy üzem átalakításakor. Mayer Róbert példája azt mutatja, hogy bizonyos esetekben még jobb térkihasználás is elérhető, mivel nem kell megfelelni a zöldmezős beruházások újabb követelményeinek, amelyek az eredeti építési engedély idején még nem léteztek.
Az uniós szabályozás egyre inkább a meglévő épületek mélyfelújítása és újrahasznosítása felé mutat, ami a fenntarthatóbb jövő irányába tereli az építőipart. Takács Ákos hangsúlyozza, hogy a magyar kormányzatnak is fel kell zárkóznia az európai szabályozási elvekhez és jogszabályokhoz ezen a téren. A támogatási rendszereknek is változniuk kell, hogy ösztönözzék a meglévő épületek átalakítását és felújítását.
Ez a megközelítés nemcsak gazdasági, hanem környezetvédelmi szempontból is előnyös, mivel csökkenti a károsanyag-kibocsátást az épületek teljes élettartama alatt. Hollandiában például már régóta nem engedélyezik a meglévő épületek lebontását zöldmezős beruházás céljából, felismerve a környezeti terhelés csökkentésének fontosságát.
📰 Forrás: Telex — Eredeti cikk elolvasása