A budapesti irodapiac az elmúlt időszakban jelentős változásokon ment keresztül, melynek során a kínálat folyamatosan szűkül, az üresedési ráta pedig csökkenő tendenciát mutat. Ennek ellenére a bérleti díjak stagnálnak, eltérően a régió más fővárosaitól, ahol már megfigyelhető az áremelkedés. A cégek egyre inkább a meglévő szerződések meghosszabbítását választják, elkerülve a költséges költözést.
Az iO Partners és a JLL 2026 első féléves adatai szerint a budapesti irodapiacon a teljes bérlői aktivitás 215 ezer négyzetméter volt, ami nem mutat érdemi eltérést az előző évhez képest. A nettó kereslet azonban 19 százalékkal, 100,5 ezer négyzetméterre esett vissza. Ez a csökkenés elsősorban annak tudható be, hogy az ügyletek több mint fele szerződéshosszabbítás volt, míg az új bérleti szerződések aránya mindössze 21 százalékot tett ki. A bérlők aktívak maradtak, de a költözés magas költségei és a minőségi irodák szűkülő kínálata miatt a meglévő helyiségek megtartása tűnik ésszerűbb döntésnek.
Az év első felének végére a fővárosi üresedési ráta 12,2 százalékra mérséklődött. Bár ez az érték még mindig magasabb a régiós átlagnál, egyértelműen a kínálat szűkülését jelzi. Az első hat hónapban mindössze két új irodaházat adtak át, összesen mintegy 43 ezer négyzetméteren. A jövőbeli bővülés is korlátozottnak ígérkezik, mivel jelenleg alig több mint 100 ezer négyzetméternyi bérbeadásra szánt iroda áll építés alatt.
A kelet-közép-európai régió egészében hasonló folyamatok figyelhetők meg, ahol az új irodaátadások volumene jelentősen elmarad a korábbi évek szintjétől, miközben a kereslet stabil marad. Ez a helyzet általában a bérbeadóknak kedvez, és ennek hatására több régiós fővárosban is emelkedtek a prémium kategóriájú irodák bérleti díjai. Pozsonyban, Belgrádban és Varsóban is áremelkedés történt a prime irodák szegmensében.
Budapesten azonban nem történt éves változás a bérleti díjakban; a legmagasabb kategóriájú irodákért továbbra is havi 25 eurót kérnek négyzetméterenként. A díjak stagnálása részben azzal magyarázható, hogy a versenytárs fővárosokban jóval alacsonyabb az üres irodák aránya. Prágában például mindössze 5,8 százalék, míg Varsóban 8,5 százalék ez az arány, szemben Budapest 12,2 százalékával. Ez a különbség egyelőre elegendő pufferként szolgál az áremelkedés elkerüléséhez.
A budapesti irodapiac aktuális helyzete több szempontból is jelentős. A kínálat szűkülése és az üresedési ráta csökkenése hosszú távon a bérbeadók alkupozícióját erősítheti. Bár a bérleti díjak egyelőre nem emelkedtek, a minőségi irodák iránti stabil kereslet és az új fejlesztések hiánya előbb-utóbb nyomást gyakorolhat az árakra. A cégek döntése, miszerint a költözés helyett a szerződéshosszabbítást választják, rávilágít a piaci bizonytalanságra és a költséghatékonysági szempontok előtérbe kerülésére.
Ez a tendencia azt is jelzi, hogy a bérlők számára a jelenlegi piaci körülmények között a stabilitás és a meglévő infrastruktúra megtartása prioritást élvez. A nettó kereslet visszaesése, melyet a szerződéshosszabbítások dominanciája okoz, azt mutatja, hogy bár van igény irodaterületre, a piac nem bővül új szereplőkkel vagy jelentős terjeszkedésekkel. A régiós összehasonlítás rávilágít arra, hogy Budapest egyelőre kivételnek számít az áremelkedés tekintetében, ami rövid távon a bérlőknek kedvez, hosszú távon azonban a fejlesztők számára jelenthet kihívást a megtérülés szempontjából.
Az iparági szakértők szerint a minőségi kínálat folyamatos csökkenése a magyar fővárosban is elhozza majd a fordulatot. Amint az üresedési ráta tovább csökken és a kínálat még szűkösebbé válik, várhatóan a budapesti bérleti díjak is emelkedni fognak. Ez a változás már megfelelő megtérülést és ösztönzést adhat az új, piaci alapú fejlesztések elindításához, amelyek jelenleg alacsony számban valósulnak meg.
A befektetői oldalon ugyanakkor már látszanak a fellendülés jelei. A régiós ingatlanpiac a járvány óta a legerősebb első félévét zárta, és ebből a magyar piac is jelentősen kivette a részét. A nemzetközi tőke visszatérését jelzik a Budapesten megvalósult jelentős tranzakciók, mint például a Capital Square 60-70 millió eurós, vagy a Millennium Tower I mintegy 40 millió eurós értékesítése. Ezek a befektetések hosszú távon hozzájárulhatnak a piac stabilizálásához és a jövőbeli fejlesztések finanszírozásához.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása