A magyarországi új építésű lakóingatlanok piaca jelentős átalakuláson megy keresztül, ahol a kínálat látványos növekedése ellenére a megfizethetőség egyre nagyobb problémát jelent. Az elmúlt években felhalmozódott lakáskészlet és a visszaeső vásárlóerő közötti szakadék mélyíti a lakhatási válságot.
Az ingatlan.com szeptemberi adatai szerint országosan 10 700 új építésű lakóingatlan vár vevőre, ami az elmúlt öt év legmagasabb kínálatát jelenti. Két év alatt az eladó új lakások száma 68 százalékkal bővült, míg az új kertes házaké mindössze 10 százalékkal nőtt.
Ez a különbség éles ellentétet teremt a társasházi lakások és a családi házak piaca között. Míg az új lakások iránti érdeklődés január és augusztus között 26 százalékkal esett vissza az ingatlan.com adatai alapján, addig az új házak esetében csupán 2 százalékos volt a csökkenés. A zenga.hu még drasztikusabb, 47 százalékos keresletcsökkenést mért az új lakásoknál egy év alatt, miközben a hirdetett darabszám 6 százalékkal nőtt.
A kínálat bővülésének hátterében a 2024 végétől várt élénkülő keresletre adott fejlesztői válaszok, valamint az Otthon Start program által generált beruházások állnak. Ezeknek a projekteknek a hatása várhatóan 2027-ben éri el csúcsát, amikor jelentősen nőhet az átadott lakások száma.
A kereslet gyengülését több tényező is magyarázza. A tavalyi jelentős áremelkedések rontották a lakások megfizethetőségét, a befektetők aktivitása visszaesett, és az Otthon Start program által előrehozott vásárlások hatása is kifutóban van. Az új lakások iránti érdeklődés mindössze három megyében – Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában – nőtt, melyek részesedése az országos keresletből alacsony.
A kínálat továbbra is erősen koncentrált, az új lakóingatlanok 54 százaléka Budapesten és Pest megyében található. A fővárosi agglomeráción kívül Somogy, Veszprém, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron, Csongrád, Fejér, Bács-Kiskun és Baranya megyében haladja meg az ezres nagyságrendet az eladó új lakások száma.
A kereslet gyengülése az árakban is megmutatkozik, különösen az új lakások esetében. Országosan az új építésű lakások legolcsóbb 10 százaléka legfeljebb 59 millió forintba kerül, ami mindössze egymillió forinttal haladja meg az egy évvel korábbi értéket. Budapesten ez az érték 71 millió forint, míg a megyeszékhelyeken 48 millió, községekben pedig 41 millió forint alatt van.
Négyzetméterárban országosan 1,08 millió, Budapesten 1,37 millió forint alatt húzódik a legolcsóbb 10 százalék határa. A fővárosban a négyzetméterárak egy rövid emelkedés után június és szeptember között már 1,1 százalékkal csökkentek. Ezzel szemben a családi házak piaca stabilabb, a legolcsóbb 10 százalékba tartozó új házak vételára országosan 75 millió forint alatt van, négyzetméteráruk pedig átlagosan 760 ezer forint, ami egy év alatt 11 százalékos négyzetméterár- és 7 százalékos vételár-emelkedést jelentett.
A megfizethetőség regionálisan jelentős eltéréseket mutat. Zalaegerszegen a legalacsonyabb az új lakások belépőára, 34 millió forint, míg Budapesten a XIX. kerületben 50 millió forintnál kezdődik. Az 50 millió forintos összeg Budapesten átlagosan 27 négyzetméteres új lakásra elegendő, míg Békésben 65, Nógrádban 64 négyzetméteres ingatlan is kijöhet ugyanebből az összegből.
Az új és használt lakások közötti árolló is változó. Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron megyében az új lakások 25-30 százalékkal drágábbak a használtaknál, míg Békésben, Borsod-Abaúj-Zemplénben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Nógrádban ez az eltérés elérheti a 130 százalékot. Ez utóbbi a szigorú építési előírások miatti egységesebb minőségnek tudható be az új építésű ingatlanok esetében.
A finanszírozási és adózási szabályok jövője kulcsfontosságú. Az Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja egyre kisebb részét fedi le az új lakások piacának. Budapesten az új lakások kevesebb mint negyede fér már az árkorlát alá, szemben a két évvel ezelőtti kétharmados aránnyal. Országosan ez az arány 74-ről 43 százalékra csökkent.
A Budapesten kívüli új kertes házak több mint 90 százaléka továbbra is az árkorlát alatt marad, jelezve, hogy a megfizethetőség egyre inkább meghatározza az új építésű ingatlanok versenyképességét. A társasházi kínálat növekedése ellenére az árszint olyan magas, hogy a legolcsóbb új lakások is komoly anyagi terhet jelentenek sok vásárlónak.
A piac jövőjét befolyásoló másik fontos tényező az 5 százalékos kedvezményes lakásáfa sorsa. Szakértők szerint a jelenlegi árszintek mellett nem reális a 27 százalékra emelés, ezért valószínűsíthető a kedvezményes kulcs 2026 utáni fennmaradása. Azonban a fejlesztői oldal számára kritikus, hogy az 5 százalékos áfa csak a 2026 végéig építési engedélyt szerző projektekre vonatkozik. Ennek a határidőnek a meghosszabbítása nélkül a lakásfejlesztések jelentősen visszafoghatók lennének a következő években.
📰 Forrás: Index — Eredeti cikk elolvasása