Az új lakások piacán jelentős változások várhatók, mivel a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs 2027-től ismét 27 százalékra emelkedik. Ez a változás komoly kihívások elé állítja az ingatlanfejlesztőket és a lakásvásárlókat egyaránt, különösen egy lassuló piaci környezetben. A Duna House elemzése szerint kulcsfontosságú határidő közeleg: az év végéig dől el, mely projektek maradhatnak a kedvezményes áfakörben 2030 végéig.
A jogszabályok értelmében azok az új lakásfejlesztések, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, továbbra is az 5 százalékos áfával értékesíthetik ingatlanjaikat egészen 2030. december 31-ig. Ezt követően azonban minden új projekt esetében a magasabb, 27 százalékos áfakulcs lesz érvényes. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője rámutatott, hogy az engedélyezési eljárásokban felmerülő hiánypótlások vagy az ügyintézés elhúzódása veszélyeztetheti a határidő betartását, ami jelentős pénzügyi következményekkel járhat a fejlesztők számára.
Az év végi határidő sürgetővé teszi a fejlesztéseket, hiszen a feltételeknek nem megfelelő projektek értékesítéseire már a magasabb áfakulcs vonatkozik majd. Ez a helyzet további ösztönzést adhat az építkezések felgyorsítására, hogy minél több projekt élhessen a kedvezményes áfával. Az engedélyezési adatok már most is növekedést mutatnak, ami jelzi a fejlesztők igyekezetét a határidő betartására.
A KSH adatai szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt, ami mintegy 30 százalékkal több, mint az előző év azonos időszakában. Ez a növekedés részben a közelgő áfaváltozás előtti utolsó lehetőségek kihasználására utal. Azonban a lakáspiac egésze lassuló tendenciát mutat, ami árérzékenyebbé teszi a vevőket és korlátozza a fejlesztők mozgásterét az árak meghatározásában.
Az MNB jelentése szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció történt, mint egy évvel korábban, ami a kereslet csökkenését jelzi. A Duna House becslései szerint augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, ami 13 százalékkal kevesebb volt, mint júliusban. A használt lakások piacán is megfigyelhető a lassulás: nőtt az alku mértéke, hosszabbodott az értékesítési idő, és egyes részpiacokon az árak is mérséklődtek.
Az áfaemelés elméleti hatása jelentős: egy jelenleg 5 százalékos áfával, bruttó 100 millió forintért értékesített új lakás csaknem 21 millió forinttal kerülne többe, ha a teljes áfakülönbözetet a vevőre hárítanák. Szegő Péter hangsúlyozta, hogy egy lassuló piacon a fejlesztők nem tudják automatikusan beépíteni ezt a többletköltséget a lakásárakba. Amennyiben a kereslet nem fogadja el a magasabb árakat, a fejlesztőknek kell kigazdálkodniuk a különbözet egy részét, ami csökkentheti a profitmarzsukat.
A drágulás emellett a finanszírozást is megnehezítheti, különösen az Otthon Start Program keretein belül. A programban legfeljebb 50 millió forint hitel vehető fel, a négyzetméterár felső határa 1,5 millió forint, míg a vételár lakásnál 100 millió, családi háznál 150 millió forint. Egy áremelkedés következtében egyes ingatlanok kieshetnek a program feltételeinek megfelelő körből, így kevesebb vásárló számára lesznek elérhetők.
2027-től a lakáspiacon egyszerre lesznek jelen az 5 és a 27 százalékos áfával értékesített új lakások. Ez a helyzet tovább növelheti az árkülönbséget a kedvezményes kulcsot 2030 végéig megtartó projektek és az új, már magasabb áfával piacra kerülő fejlesztések között. A vevők számára ez azt jelenti, hogy a döntés során az áfa mértéke is kiemelt szemponttá válik, ami befolyásolhatja a keresletet a különböző projektek iránt.
Ugyanakkor a lassuló kereslet várhatóan fékezni fogja az általános áremelkedést. A fejlesztőknek figyelembe kell venniük a piaci árérzékenységet, és valószínűleg nem tudják majd teljes mértékben áthárítani a magasabb áfát a vásárlókra. Ez a helyzet hosszú távon kiegyensúlyozottabbá teheti a piacot, de rövid távon jelentős kihívásokat támaszt mind az eladók, mind a vevők számára.
📰 Forrás: Index — Eredeti cikk elolvasása