Terézvárosban, a VI. kerületben 2026. január 1-jén lépett hatályba a rövid távú lakáskiadás teljes tilalma. Az Alberlet.hu ingatlanpiaci elemzése szerint a szabályozás ellenére a hosszú távú bérleti díjak a fővárosi átlagnál gyorsabban emelkedtek. Kilenc hónapnyi adat elemzése azt mutatja, hogy a kínálat jelentősen bővült, mégsem hozott árcsökkenést a kerületben.
Az elemzés szerint a terézvárosi bérleti díjak a tiltás hatálybalépése óta éves alapon mintegy 7 százalékkal nőttek, miközben a teljes budapesti piac átlagosan 4,7 százalékkal drágult. A mediánár is közel 4,5 százalékkal emelkedett a tiltás előtti időszakhoz képest, és a havi ingadozás is mérséklődött. Ez azt jelzi, hogy nemcsak az átlagárak nőttek, hanem a piaci „tipikus” árszint is stabilabb, magasabb alapra került.
A nyilvánosan elérhető adatok alapján a hosszú távú albérletkínálat a tiltás óta egyharmaddal bővült a kerületben, miközben az érdeklődés is hasonló mértékben nőtt. Ez a jelenség elsőre paradoxnak tűnhet: a rövid távú piacról kivont lakások ellenére az árak emelkednek. Az elemzés kitér arra is, hogy egyes üzemeltetők kiskapukat keresnek, például apartmanszállodaként vagy panzióként jelentkeznek be újra, formálisan kikerülve a lakáscélú tiltást.
A rövid távú lakáskiadás korlátozásáról 2024 szeptemberében helyi népszavazás döntött Terézvárosban. Ezt követően az önkormányzat 2024. december 31-ig adott határidőt a meglévő üzemeltetőknek a regisztrációra, és ezzel párhuzamosan országos szinten is moratóriumot vezettek be az új magánszálláshelyek bejegyzésére Budapesten 2025. január 1. és 2026. december 31. között.
A kerületi rendelet jogszerűségét hosszú hónapokig vitatták, végül a Kúria 2025 novemberében mondta ki jogerősen, hogy a terézvárosi szabályozás nem törvényellenes. A teljes tiltás 2026. január 1-jétől lépett hatályba, tizennégy hónapos felkészülési időszak után. A szabályszegőkre bírság vár, a hatósági fellépés, beleértve a rendőri és NAV-os akciókat, fokozatosan erősödött fel az első hónapokban.
Az elemzés a VI. kerületet Erzsébetvárossal (VII. kerület) vetette össze, hogy elkülönítse a tiltás hatását az általános piaci trendektől. A VII. kerület szintén belvárosi, a bulinegyed része, és történelmileg magas Airbnb-sűrűségű terület, de ott nem vezettek be teljes tiltást. Erzsébetvárosban 2025 szeptemberétől hatályos rendelet nem tiltja a meglévő rövid távú kiadásokat, de az új belépők számára szigorú feltételeket szab.
Az erzsébetvárosi bérleti díjak jóval visszafogottabban mozogtak: az éves ütem alig 2,6 százalék körül alakult, ami jelentősen elmarad a terézvárosi 7 százaléktól és a budapesti 4,7 százalékos átlagtól is. A mediánár elmozdulása mindössze 2,4 százalék volt. Míg Terézvárosban a tiltás utáni félévben emelkedett az átlagár, Erzsébetvárosban inkább csökkenő irányba mozdult el.
Ez az összehasonlítás arra utal, hogy bár létezik általános, városi szintű drágulási trend, a terézvárosi áremelkedés nem pusztán ennek a leképeződése. Terézváros másfélszer gyorsabban drágult a városi átlagnál, és majdnem háromszor gyorsabban a kontrollkerületnél. Barta Ákos hangsúlyozza, hogy ez korrelációs, nem szigorúan bizonyított oksági kapcsolat, és más tényezők, mint például felújítási hullámok vagy szezonális hatások, is befolyásolhatják az adatokat.
A jelenség egyik lehetséges magyarázata az úgynevezett összetétel-hatás. Az Airbnb-ről a hosszú távú piacra visszatérő lakások jellemzően felújított, bútorozott, jó elhelyezkedésű, korábban prémium áron kiadott ingatlanok. Amikor ezek tömegesen jelennek meg a hosszú távú kínálatban, nem az árszintet nyomják le alulról, hanem inkább felfelé tolják el a piac középső és felső szegmensét. Így nőhet az átlag- és mediánár, miközben a kínálat darabszáma is bővül.
Az elemzés cáfolja azokat a korábbi híradásokat, amelyek a nyár végi árcsökkenést a tiltás sikerének tulajdonították. A júniusi csúcshoz képest augusztusra tapasztalt 5-6 százalékos áresés Erzsébetvárosban is megfigyelhető volt, ami arra utal, hogy ez egy szezonális jelenség, nem pedig a terézvárosi tiltás önálló hatása.
A bérlők szempontjából a kép kettős: objektíve több és elérhetőbb lett a választék, de a bővülő kínálat egyelőre nem járt együtt alacsonyabb árakkal. Aki kifejezetten olcsó terézvárosi albérletre számított a tiltástól, az csalódhat. A korábban Airbnb-t üzemeltető tulajdonosok és a kerületben gondolkodó befektetők számára az adatok inkább megnyugtatóak, mivel a hosszú távú bérbeadásra való átállás nem járt drámai hozamveszteséggel, a piac felszívta a többletkínálatot.
Fontos azonban megjegyezni, hogy ez nem jelenti azt, hogy minden egyedi eset ugyanígy alakul. Egy rosszabb állapotú, kevésbé jól pozicionált lakás esetén a verseny erősödése továbbra is nyomás alatt tarthatja az elérhető bérleti díjat. Terézváros esete egyre inkább mintapéldává válik, mivel több más budapesti kerület, köztük az I. kerület is hasonló lépéseket fontolgat, miután lezajlott a terézvárosi jogi csata és rendelkezésre állnak az első valós piaci tapasztalatok.
📰 Forrás: Index — Eredeti cikk elolvasása