Magyarországon a lakhatási válság komplex problémává vált, mely túlmutat a saját otthonhoz jutás nehézségén. Jellemzi az ingatlanárak és a jövedelmek közötti szakadék, a megfizethető bérlakások hiánya, a lakásállomány minőségének romlása, valamint a munkahelyekhez és oktatási intézményekhez közeli, elérhető otthonok elégtelen kínálata.
A lakáspolitikai siker definíciója is kérdéses: a tulajdonosok számának növelése vagy a biztonságos, megfizethető lakhatás megteremtése a cél. Az előző kormányzati időszakban a hangsúly a tulajdonszerzést ösztönző támogatásokon és kedvezményes hiteleken volt, melynek legfőbb eszköze az Otthon Start Program lett.
Az Otthon Start Program keretében az első évben 56 ezer szerződésben közel 2000 milliárd forintnyi hitelt folyósítottak, és nőtt az elsőlakás-vásárlók aránya. Bár a program sokak számára megnyitotta a piacot, egyúttal áremelkedést és az átlagos hitelösszeg növekedését is eredményezte, mivel a támogatások egy része az eladóknál csapódott le.
A hitelösszegek 90 százalékát használt lakásokra vették fel, ami a kereslet gyorsabb növekedését okozta, mint a kínálatét. Ez a megközelítés javította a hitelhez jutást, de a lakhatás általános megfizethetőségét nem oldotta meg. Az új kormány a Wekerle Lakásépítési Programmal más irányt jelölne ki.
A meghirdetett célok között már nem csupán a lakásépítés gyorsítása szerepel, hanem a megfizethető otthonok, bérlakások, kollégiumok, barnamezős fejlesztések és egy állami lakásügynökség létrehozása is. Ez komoly szemléletváltást jelez, ám egyelőre hiányoznak a programból a konkrét költségek, vállalt lakásszámok, célcsoportok és a megfizethetőség pontos kritériumai.
Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) egykori vezetője szerint az előző kormányzat szinte kizárólag a tulajdonszerzést ösztönözte, miközben a bérlakások, különösen a szociális bérlakások, háttérbe szorultak. A mulasztás azonban korábbra nyúlik vissza, mivel már korábban is voltak bérlakásprogramok, melyek nem valósultak meg, és az uniós forrásokat sem használták ki megfelelően.
A 2010 után kialakult rendszer teljesen szakított ezzel az iránnyal, kizárólag a tulajdon támogatására fókuszálva. Borsi László a tulajdon támogatását önmagában nem tartja hibának, de annak kizárólagosságát problémásnak ítéli. A korábbi lakáspolitikai intézkedések, mint a csok, szintén az árak emelkedésével jártak.
Borsi László egy „harmadik utat” javasol, amely négy egymásra épülő pillérből állna: szociális bérlakás, támogatott piaci bérlakás, piaci bérlakás és saját tulajdon. Hangsúlyozza, hogy aki nem akar vagy nem képes évtizedes hitelt vállalni, azt ne kényszerítsék fenntarthatatlan konstrukciókba.
Tapasztalatai szerint a fiatalabb korosztályok egyre inkább mobilis életet szeretnének, és nem kívánják minden jövedelmüket lakáshitelre fordítani. Egy felmérésre hivatkozva úgy becsüli, hogy megfelelő kínálat esetén a háztartások 25-30 százaléka választaná a bérlést, vagy akár kilépne a túl nagy terhet jelentő tulajdonosi helyzetből. Ezért a jelenlegi, nagyjából tíz százalék körüli bérlakásarányt hosszú távon 30 százalékra emelné, mint a tulajdon alternatíváját.
Pozitív fordulatnak tartja, hogy az új kormány ismét beszél bérlakásokról, önkormányzati együttműködésről és uniós forrásokról. Azonban a Wekerle program egyelőre csak szándéknyilatkozat, a részletek kidolgozása elengedhetetlen egy átfogó politika megvalósításához. Ehhez szükséges a különböző bérlakástípusok célcsoportjának, finanszírozásának és működtetőjének pontos meghatározása, majd ezek összekapcsolása a tulajdonszerzést segítő programokkal.
Borsi László szerint a megoldást a magyar jövedelmi és települési viszonyokra kell szabni, nem pedig másolni a külföldi mintákat. Az államnak nem feltétlenül kell minden lakást felépítenie, hanem pénzügyi és jogi feltételeket kell teremtenie az önkormányzatoknak, vállalkozásoknak és intézményi befektetőknek. Példaként említi a XIII. kerület és Nyírbátor bérlakásprogramjait, melyek korlátozott állami segítség mellett is sikeresen hoztak létre tartós bérlakásállományt.
Az intézményi tőke bevonása is lehetséges, de állami vagy uniós támogatásért cserébe hosszú távon megfizethető lakásokat kell biztosítaniuk. Az új építések mellett a meglévő, közel félmillió üres lakásállomány rendbetétele is kulcsfontosságú. Ezek egy része rossz helyen van, korszerűsítésre szorul, vagy a tulajdonosok a kockázatok miatt nem adják bérbe.
Egy állami lakásügynökség kezelhetné ezt a problémát azáltal, hogy közvetítene, ellenőrizné az ingatlanokat, kezelné a szerződéseket, és garanciákkal csökkentené a tulajdonos és a bérlő kockázatát. Ezáltal új építések nélkül is növelhető lenne a hozzáférhető kínálat, de ehhez pontosan rendezni kell a kockázatviselés, a lakbér és a rendszerbe kerülés feltételeit. A korábbi kísérletek, mint a VI. kerületben vagy Szombathelyen, gyakran a pénzügyi, jogi és intézményi háttér hiánya, valamint a tulajdonosi bizalmatlanság miatt akadoztak.
📰 Forrás: Index — Eredeti cikk elolvasása