Egy friss amerikai jogszabály jelentős változásokat hozhat az ingatlanpiacon, különösen a családi házak szegmensében. A törvény célja, hogy a nagybefektetőket a meglévő lakóingatlanok felvásárlása helyett az új lakások építésére ösztönözze. Ez a szabályozás azonban egyensúlytalanságot teremthet, ami a bérlakáspiacra áramló tőke csökkenéséhez és végső soron a bérleti díjak emelkedéséhez vezethet.
A 21st Century ROAD to Housing Act nevű jogszabály Donald Trump elnöki vétója ellenére is hatályba lépett. Ennek értelmében azok a befektetők, akik már több mint 350 családi házzal rendelkeznek, nem vásárolhatnak további ingatlanokat a meglévő lakásállományból. Néhány kivétel természetesen létezik, de a fő cél a nagytőke visszaszorítása a használt ingatlanok piacáról.
Ez az új szabályozás gyakorlatilag véget vet az elmúlt másfél évtizedben népszerű, úgynevezett szórt elhelyezkedésű stratégiának. Ennek keretében a nagybefektetők hatalmas, különálló családi házakból álló portfóliókat halmoztak fel országszerte. A törvény ehelyett a kifejezetten bérbeadásra épülő ingatlanfejlesztések, azaz a build-to-rent projektek felé tereli a befektetési tőkét.
Bár az ilyen típusú fejlesztések nagyobb kockázatvállalással járnak, az egy tömbben megépített lakóparkok üzemeltetése és karbantartása jellemzően olcsóbb. Fontos megjegyezni, hogy ez a szegmens, hasonlóan a többlakásos bérházakhoz, mentesül a korlátozások alól. A jogszabály tehát egyértelműen az új építések felé tereli a befektetői érdeklődést.
A jogalkotók szándéka az volt, hogy segítsék a saját otthon megteremtésére törekvő bérlőket és enyhítsék a lakáspiaci nyomást. A Wall Street-i bérbeadókat sújtó intézkedések rendkívül népszerűek a választók körében, ami jelentős politikai támogatottságot biztosított a törvénynek. A kongresszusi képviselők pártállástól függetlenül, szinte egyhangúlag támogatták a korlátozásokat.
Ez a széleskörű politikai konszenzus aggodalommal tölti el a befektetőket. Számolniuk kell azzal, hogy egy jövőbeli kormányzat akár tovább is szigoríthatja a szabályokat. A jogszabály bevezetése tehát egyértelműen a lakáspiac demokratizálását célozza, a nagytőke befolyásának csökkentésével.
A bérbeadásra épülő projektek hozamai jelenleg nem tűnnek elég vonzónak a vállalt kockázatokhoz képest. A CBRE adatai szerint az ilyen fejlesztések átlagos tőkésítési rátája, az úgynevezett cap rate, 5 és 5,5 százalék között alakul. Ezzel szemben a tízéves amerikai államkötvények hozama jelenleg 4,6 százalék körül mozog, ami alacsonyabb kockázat mellett hasonló megtérülést kínál.
Az ilyen típusú lakóparkokat ráadásul nehezebb értékesíteni a későbbiekben. Míg a különálló családi házakat a befektetők a lakossági vevőknek akár 10-20 százalékos prémiummal is eladhatják, addig az egybefüggő bérlakónegyedeket. A helyi övezeti szabályozások miatt sokszor egyáltalán nem lehet lakásonként értékesíteni, ami csökkenti a likviditásukat. Ez a tényező tovább rontja a build-to-rent projektek vonzerejét a befektetők szemében.
A bérbeadók máris elkezdték csökkenteni a kitettségüket a családi házak piacán. A ResiClub adatai szerint az idei második negyedévben nyolc nagy intézményi befektető nettó eladóvá vált. Összesen több mint 3000 házat értékesítettek, ami az előző év azonos időszakához képest ötszörös növekedést jelent. Bár ez a mennyiség még nem elegendő a lakásárak érdemi befolyásolásához, jól jelzi a piaci szereplők portfólió-átstrukturálási szándékát.
Ez a folyamat a legnagyobb tőzsdén jegyzett bérbeadóknak kedvezhet, mint például az American Homes 4 Rent és az Invitation Homes. Hasonlóképpen profitálhatnak belőle az olyan magántőkés óriások, mint a Blackstone tulajdonában lévő Home Partners of America vagy a Cerberushoz tartozó FirstKey Homes. Ezek a vállalatok képesek felvásárolni a kisebb versenytársak állományát, konszolidálva ezzel a piacot.
A piacról kivonuló tőke azonban szűkítheti a bérlakás-kínálatot, ami a bérleti díjak további emelkedéséhez vezethet. Ez a forgatókönyv pedig éppen annak a rétegnek ártana a legtöbbet, amelyen a jogalkotók segíteni szerettek volna. Vagyis a saját otthon megteremtésére törekvő bérlők helyzete romolhat a szabályozás következtében.
A törvény hosszú távú hatásai még bizonytalanok, de a kezdeti piaci reakciók arra utalnak, hogy a célzott jótékony hatás elmaradhat. A bérleti díjak emelkedése és a kínálat szűkülése negatívan érintheti az amerikai lakosság széles rétegeit. A jogszabály tehát egy kényes egyensúlyt próbál megteremteni, de a kockázatok jelentősek.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása