A budapesti újlakás-piacon az elmúlt két év rekordokat döntő aktivitása után idén lassulás figyelhető meg a keresleti oldalon. Ezzel párhuzamosan a beruházók továbbra is jelentős lendülettel építenek, ami az eladatlan új ingatlanok számának növekedéséhez vezet. Az OTP Jelzálogbank legújabb elemzése szerint ez a tendencia csökkenti a további áremelkedések mozgásterét a fővárosban.
Az OTP Jelzálogbank Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint a fővárosi újlakáspiacon a kereslet és kínálat egyensúlya felborult. Bár az elmúlt két évben, 2017 óta a legerősebb eladási számokat regisztrálták, idén már érezhető a fékeződés. Az idei első fél évben 5950 új lakás talált gazdára, ami elmarad a korábbi fél éves ötezres eladási ütemtől.
A beruházói aktivitás viszont továbbra is magas szinten maradt, sőt, lendületet kapott. Jelenleg az OTP adatbázisa szerint mintegy 9500 új lakás átadására számíthatunk 2026-ban, ami közel két és félszerese a tavalyi mennyiségnek. Emellett 2027-re 9400, 2028-2029-re pedig további 7400 lakás szerepel a tervek között, jelezve a kínálat várható növekedését.
A fővárosi újlakáspiac harmadik éve pörög látványosan, a kínálat rekordokat döntöget, miközben a keresletben már lassulás tapasztalható. Az idei első hat hónapban 25, ötven lakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, melyek közül 18 projekt száznál több lakást kínál. Ez a szám a kiemelt beruházások nélkül is a tavalyi rekordlendület folytatását jelenti a beruházói oldalon.
Fontos tényező a kedvező hitelprogramokhoz kapcsolódó, nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások helyzete. Országosan 33 ilyen lakásprojekt van, ebből 22 Budapesten, de az értékesítésük még csak töredékükben indult el. Az új kormány bejelentette ezen projektek felülvizsgálatát, ami bizonytalanságot okozhat a jövőjüket illetően.
Az OTP adatbázisa szerint közel 30 ezer olyan lakás van Budapesten, amely a jövőben nagy valószínűséggel megjelenik a publikus kínálatban. A beruházók gyakran csak az építkezés előrehaladtával kezdik meg az értékesítést, hogy a legmagasabb árat érjék el. Emellett egyre több példa van a funkcióváltásra is, ahol egykori irodaházakból vagy szállodákból alakítanak ki lakásokat, vagy azok helyén építenek újakat.
A kereslet és kínálat közötti eltérés az eladatlan lakáskészlet bővülésében is megmutatkozik. Június végén 900 darab azonnal költözhető, már átadott, de még nem értékesített lakás volt Budapesten. Ez fél év alatt 40%-os növekedést jelent, és az elmúlt tíz évben csak kétszer, 2020 és 2023 végén regisztráltak ennél magasabb értéket, bár a 2008-as válság utáni négyezres maximumtól még messze elmarad.
Az eladatlan kínálat gerincét a kivitelezés alatt álló, de még nem értékesített ingatlanok adják, melyek száma mintegy 9300. Ez a jelentős mennyiségű készlet nyomást gyakorolhat az árakra, bár a kereslet lassulása egyelőre nem állította meg a drágulást, csupán annak mérséklődése érzékelhető.
A 2027-es átadású lakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,85 millió forint körül mozog a fővárosban, ami 2028-ra várhatóan 1,9 millió forintra emelkedik. Azonban idén már egyre gyakoribbak a beruházók által kínált akciók és többmilliós kedvezmények. Az első hat hónapban indított projektek esetében a négyzetméterárak 1 és 4 millió forint között szóródnak, és a korábban jellemző "hatszámjegyű képzeletbeli árcédulák" teljesen eltűntek a kínálatból.
A budapesti újlakáspiacon a következő időszakban is a kínálat növekedése és a kereslet mérsékelt üteme várható, ami tovább növelheti az eladatlan lakásállományt. Az előértékesítések üteme elmarad a korábbiaktól: míg 2027-re még tartja magát az 50%-os eladási arány, a későbbi évekre ez már csak egyharmados. Ez arra utal, hogy a vevők óvatosabbá váltak, vagy kivárnak a jobb ajánlatokra.
A piaci szereplőknek alkalmazkodniuk kell az új körülményekhez, ami a funkcióváltások terjedéséhez és az értékesítési stratégiák finomításához vezethet. Az árak további emelkedése várhatóan lassulni fog, és a beruházói kedvezmények szerepe felértékelődik a versenyképes piacon. A kiemelt beruházások felülvizsgálata további bizonytalanságot jelent a kínálat jövőbeli alakulásában.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása