A közép- és kelet-európai irodapiac jelentős átalakuláson megy keresztül, a Colliers friss jelentése szerint. A régió hat fővárosában, köztük Budapesten is, példátlanul alacsony az új fejlesztések volumene. Ez a tendencia a prémium irodaterületek szűkülő kínálatát és az elöregedő állományra nehezedő nyomást jelzi.
A Colliers CEE-6 Office Market Insights jelentése szerint a régió hat fővárosának – Prága, Varsó, Budapest, Bukarest, Pozsony és Szófia – irodapiacát 2026-ban a strukturális változások határozzák meg. Az új irodaátadások éves volumene 2025 végére mindössze valamivel több mint 200 000 négyzetméter volt, ami a valaha mért legalacsonyabb érték. A következő évben várhatóan 300 000 négyzetméter új iroda kerül átadásra, ami továbbra is jelentősen elmarad a hosszú távú átlagoktól.
Az alacsony fejlesztési aktivitás mögött a növekvő építési költségek, a szigorúbb finanszírozási feltételek és a fejlesztők fokozott óvatossága áll. Egyre inkább jelentős előbérleti kötelezettségek szükségesek az új projektek elindításához, miközben a vegyes funkciójú fejlesztések válnak preferálttá. Az átlagos üresedési ráta 2025 végére megközelítőleg 10,5%-ra csökkent, Prága továbbra is a legszűkebb piacnak számít 6% alatti üresedéssel.
A bérleti aktivitás egészséges szinten alakult, éves szinten 2,63 millió négyzetmétert ért el, főként a szerződésmegújítások és a jobb minőségű irodákba való költözések révén. A prémium kategóriájú bérleti díjak mind a hat fővárosban emelkedtek, Szófiában havi 16 euró/négyzetméter, Prágában pedig körülbelül 30 euró/négyzetméter körül alakultak. A modern, központi elhelyezkedésű irodahelyiségek hiánya egyre égetőbb problémává válik.
Josef Stanko, a Colliers cseh kutatási vezetője szerint a CEE régió irodapiaca nem visszaeséssel, hanem strukturális átalakulással néz szembe. A korlátozott új kínálat, a magasabb fejlesztési költségek és a változó bérlői elvárások szelektívebb piacot eredményeznek. Ezen a piacon a minőség, a fenntarthatóság és az elhelyezkedés egyre fontosabb megkülönböztető tényezővé válik.
A bérlői kereslet jelentősen átalakult, a korábban domináns technológiai és üzleti szolgáltató szektorok már nem számítanak elsődleges mozgatórugóknak. A pénzügyi és professzionális szolgáltatások, valamint a tudásintenzív üzleti funkciók egyre nagyobb részesedést képviselnek a bérleti aktivitásban. Ezek a szektorok olyan prémium irodakörnyezeteket keresnek, amelyek támogatják a tehetségek megszerzését és megtartását, az együttműködést és a vállalati márkaépítést.
Budapesten különösen a magasabb hozzáadott értékű üzleti funkciók, mint a kutatás-fejlesztés, a technológiai és mérnöki szolgáltatások bővülése erősíti a keresletet. Jelentős kihívást jelent az elöregedő irodaállomány, mivel számos, az 1990-es évek végén és a 2000-es évek elején átadott ingatlan elérte vagy meghaladta a 20 éves kort. Ezek az épületek egyre nagyobb nyomás alatt állnak, hogy megfeleljenek a modern műszaki, környezetvédelmi és munkahelyi elvárásoknak.
Az irodapiac átalakulása alapvető fontosságú a régió gazdasági fejlődése szempontjából, hiszen a modern, fenntartható munkakörnyezet kulcsfontosságú a versenyképesség megőrzéséhez. A prémium irodák hiánya korlátozza a nagyvállalatok növekedési lehetőségeit, és megnehezíti a tehetséges munkaerő vonzását. Az elöregedő épületek modernizálása vagy alternatív hasznosítása elengedhetetlen a piaci egyensúly fenntartásához.
A felújítási projektek, mint például Prágában és Varsóban, bizonyítják az idősebb ingatlanokban rejlő értéknövelési lehetőségeket. Ezek a korszerűsítések jelentős bérletidíj-növekedést, javuló kihasználtságot és nagyobb bérlői vonzerőt eredményeztek. Ugyanakkor nem minden épület alkalmas felújításra, ami arra ösztönzi a tulajdonosokat, hogy alternatív hasznosítási módokat keressenek.
Az irodapiac polarizációja várhatóan tovább erősödik, ahol a modern, minőségi épületek iránti kereslet stabil marad, míg az elavult ingatlanok egyre nehezebben találnak bérlőre. Ez a tendencia hosszú távon befolyásolja az ingatlanértékeket és a befektetési stratégiákat. A bérlők egyre inkább olyan tereket keresnek, amelyek nemcsak funkcionálisak, hanem hozzájárulnak a munkavállalói jóléthez és a vállalati kultúrához is.
A Colliers előrejelzése szerint a kínálati korlátok továbbra is fennmaradnak, ami a prémium irodaszegmens további szűküléséhez és a bérleti díjak emelkedéséhez vezet. A fenntarthatósági követelmények és a várható szabályozási változások felgyorsítják az elöregedő irodaállományokkal kapcsolatos döntéshozatalt. A különbség a modern elvárásoknak megfelelő és az azoknak nem megfelelő épületek között tovább fog növekedni.
Jana Vlková, a Colliers cseh irodai tanácsadója hangsúlyozza, hogy a legsikeresebb tulajdonosok és befektetők azok lesznek, akik aktívan alkalmazkodnak eszközeikkel és stratégiáikkal. Egy olyan piacon, amely egyre inkább a minőséget, a rugalmasságot és a hosszú távú fenntarthatóságot értékeli, a proaktív megközelítés kulcsfontosságú. Az irodapiac jövőjét meghatározó trendek mélyreható elemzése elengedhetetlen a sikeres navigációhoz ebben az átalakuló környezetben.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása