Az Egyesült Államok kereskedelmiingatlan-piacán egyre több tranzakció kerül veszélybe vagy hiúsul meg a hirtelen megemelkedett kamatok következtében. A vevők tömegesen követelnek árengedményt, vagy fontolgatják a szerződéstől való elállást, ami a piaci feszültségek növekedésére utal. Ez a jelenség szélesebb körű aggodalmakat vet fel az ágazat stabilitásával kapcsolatban, és rávilágít a finanszírozási környezet gyors változásaira.
A probléma gyökere abban rejlik, hogy a vevők még az év korábbi szakaszában, alacsonyabb finanszírozási költségek mellett állapodtak meg a vételárban. Azonban a megállapodás és a tranzakció lezárása közötti – jellemzően fél-egy éves – időszakban a hitelkamatok jelentősen megugrottak, ellehetetlenítve az eredeti feltételek melletti finanszírozást. A nyár végi hozamemelkedést követően a helyzetet súlyosbította a Fed szeptemberi 25 bázispontos kamatemelése, melyet további szigorítás ígérete kísért.
Az emelés óta eltelt rövid időben már számos megkeresés érkezett az árak újratárgyalására, ahogy azt a Cushman & Wakefield ügyvezető igazgatója, Jeff Powers is megerősítette. Konkrét példák is alátámasztják a tendenciát a piacon. A floridai Eastham Capital egy középnyugati, mintegy 200 lakásos ingatlant vásárolt volna meg körülbelül 20 millió dollárért.
A foglaló befizetése előtt azonban a hitelfelvételi költségek több mint 0,6 százalékponttal emelkedtek, mire a cég végül 600 ezer dolláros árengedményt harcolt ki a visszalépés kilátásba helyezésével. Hasonlóan alakult a Medalist Diversified esete egy dél-karolinai kiskereskedelmi ingatlan eladásakor, ahol a nyári kamatemelkedés hatására a vevő kedvezményt követelt. Így a tranzakció végül 100 ezer dollárral olcsóbban, 10,1 millió dollárért zárult szeptemberben, bemutatva a piaci nyomást és a vevők alkupozíciójának erősödését.
A kereskedelmiingatlan-piac korábban az éledezés jeleit mutatta, hiszen az új kínálat visszaesése, a dolgozók irodákba való visszatérése és a kamatok korábbi stabilizálódása egyaránt segítette az ingatlanértékek növekedését. Ezek a tényezők mind hozzájárultak a piaci optimizmushoz és egy potenciális fellendülés reményéhez. A kamatok hirtelen megugrása azonban derékba törte ezt a pozitív folyamatot, megakasztva a kilábalást.
Augusztus vége óta, amikortól a kamatok meredekebb emelkedésbe kezdtek, a FTSE Nareit All Equity REITs index több mint 8 százalékot esett. Ezzel szemben az S&P 500 egy százalékkal erősödött ugyanezen időszakban, jelezve, hogy az ingatlanpiac eltérő pályán mozog a szélesebb részvénypiachoz képest. Ez a divergencia rávilágít az ágazat sajátos kihívásaira és a befektetők növekvő óvatosságára.
A nehézségek túlmutatnak az egyes ügyleteken, és a piac egészére kiterjedő problémákat jeleznek. A Trepp adatai szerint augusztusban a kereskedelmi jelzálogfedezetű értékpapírokba csomagolt hitelek 11,42 százalékát már speciális hitelkezelők kezelték. Ez az arány 2013 februárja óta a legmagasabb, ami arra utal, hogy egyre több hitelfelvevő küzd törlesztési nehézségekkel, vagy képtelen refinanszírozni a lejáró hiteleit a megváltozott feltételek mellett.
Az alacsonyabb ingatlanértékek és a csökkenő tranzakciószám jelentősen visszavetik az adóbevételeket, beleértve az ingatlanadót és a vagyonszerzési illetéket is. Emellett a magasabb kamatkörnyezet megnehezíti a fejlesztők számára az elvárt hozamok elérését, ami negatívan befolyásolja a teljes építőipari keresletet és a beruházási kedvet. Ezek a tényezők lassíthatják a gazdasági növekedést és növelhetik a költségvetési terheket.
Némi bizakodásra adhat okot, hogy a hitelezők és a befektetési alapok továbbra is jelentős tőkével rendelkeznek, ami potenciálisan stabilizálhatja a piacot. Például a New York-i Northwind Group nemrég egy 208 millió dolláros első ranghelyi jelzáloghitelt nyújtott egy brooklyni irodaház lakóingatlanná történő átalakítására, amiért éles verseny folyt a bankok és a magánhitelezők között. A cég alapítója szerint a magasabb kamatkörnyezet ellenére a hitelfelvevők továbbra is hozzájuthatnak forrásokhoz, bár drágábban és óvatosabb értékbecslések mellett.
Ugyanakkor a piacon érezhetően nőtt a bizonytalanság, és egyes hitelezők már visszalépnek a korábban vállalt kötelezettségeiktől. Egy észak-karolinai, több mint 90 százalékban bérbe adott üzletközpont 45 millió dolláros építési hiteléből például az egyik résztvevő bank a megváltozott piaci körülményekre hivatkozva kiszállt. Ez a jelenség további kihívásokat jelenthet a jövőbeni fejlesztések és tranzakciók számára, növelve a kockázatokat az ágazatban.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása