Jelentős átalakulás zajlik a magyar lakáspiacon, ahol a vevők alkupozíciója erősödött a harmadik negyedévre. A kereslet mérséklődött, az árak korrekciója egyre több helyen megjelent, az értékesítési idők pedig meghosszabbodtak. Ezzel párhuzamosan az új lakások kínálata több régióban is bővült, ami kiegyensúlyozottabbá tette a piacot.
A Fundamenta InPulzus indexe szerint a lakóingatlanok iránti kereslet drasztikusan csökkent. Szeptemberben a válaszadók több mint 91 százaléka érzékelt visszaesést saját régiójában, ami jelentős növekedés a júniusi 71,7 és a márciusi 51,7 százalékhoz képest. A keresleti index az előző negyedévi érték 75, a márciusi első méréshez képest pedig 61 százalékán áll.
Az árak is alkalmazkodtak a változó piaci körülményekhez. Szeptemberben a válaszadók 56,7 százaléka tapasztalt árcsökkenést, szemben a júniusi 41,5 százalékkal. Az áremelkedést érzékelők aránya eközben a márciusi 51,7 százalékról szeptemberre mindössze 1,7 százalékra esett vissza, jelezve az árdinamika lassulását.
A kínálat ezzel szemben lassabban reagált a változásokra. Az InPulzus kínálati index az előző negyedévi érték 91 százalékán áll, és bár a válaszadók 63,3 százaléka csökkenést érzékelt, 15 százalék bővülést tapasztalt. Különösen az új lakások piacán figyelhető meg a kereslet és kínálat eltérő iránya.
A zenga.hu adatai alapján egy év alatt 6 százalékkal nőtt a hirdetett új lakások száma, miközben az irántuk mutatkozó kereslet 47 százalékkal zuhant. Budapesten például 25 százalékkal bővült az új lakások kínálata. A használt lakások piacán a Duna House augusztusi adatai szerint a kereslet kismértékben élénkült, de a tranzakciók száma visszaesett, augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, 13 százalékkal kevesebb, mint júliusban.
Az értékesítési idők is meghosszabbodtak több szegmensben. Budán a panellakások átlagosan 90 nap alatt, Pesten 74 nap alatt keltek el, míg a használt téglalakások esetében Pesten 100, Budán 92, a belvárosban 88 nap volt az átlagos értékesítési idő. Vidéken a téglalakások több mint 100 napot töltöttek a piacon.
A hosszabb értékesítési idők gyakran nagyobb alkuval párosultak. Vidéken a téglalakásoknál 6-7 százalékos, a fővárosi téglapiacon jellemzően 4 százalék körüli engedménnyel zárultak az adásvételek. Az árak alakulása területileg továbbra is jelentős eltéréseket mutat.
A piaci alkalmazkodás nem hirtelen törést jelez, hanem inkább az év eleji, rendkívül magas aktivitás fokozatos lecsengését. A tavaly év végi keresletélénkülésben jelentős szerepe volt az Otthon Start Programnak, amely számos vásárlást előrehozhatott.
Az új lakások kínálatának növekedéséhez hozzájárult, hogy a 2024 végétől várható élénkülő keresletre reagálva több fejlesztés is elindult. Ezt a folyamatot az Otthon Start Program is erősítette, és ennek eredményeként 2027-ben várhatóan jelentősen nőhet a frissen átadott új lakások száma.
A kereslet visszaesésében több tényező is szerepet játszik. A tavalyi jelentős áremelkedések miatt romlott a lakások megfizethetősége, csökkent a befektetői aktivitás, és kifutottak az Otthon Start által előrehozott vásárlások hatásai.
Az új lakóingatlanok kínálata erősen koncentrált. Az országos kínálat 54 százalékát Budapesten és Pest megyében hirdetik. A fővárosi agglomeráción kívül Somogy, Veszprém, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron, Csongrád, Fejér, Bács-Kiskun és Baranya megyében éri el az ezres nagyságrendet az eladásra kínált új lakások száma. Ezzel szemben Békés, Nógrád és Tolna megyék együttesen is az országos kínálat kevesebb mint 1 százalékát adják.
Éves alapon a kereslet mindössze három megyében – Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában – nőtt, ám ezeknek a térségeknek alacsony a részesedésük az országos keresletből.
A vevők javuló alkupozíciója és a hosszabb értékesítési idők új lehetőségeket teremtenek a lakásvásárlók számára. Az eladók és fejlesztők számára viszont egyre fontosabbá válik a reális árazás és a helyi kereslet pontos felmérése a sikeres értékesítés érdekében.
Az új építésű lakások használtakhoz viszonyított felára megyénként jelentősen eltér. Míg Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron megyében az új lakások jellemzően 25-30 százalékkal drágábbak, addig Békésben, Borsod-Abaúj-Zemplénben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Nógrádban ez a különbség akár 130 százalék körüli is lehet, azaz egy új lakás több mint kétszer annyiba kerülhet.
Ez a különbség részben abból adódik, hogy az új építésű lakások műszaki és minőségi szintje az előírások miatt országosan egységesebb, mint a használt ingatlanoké. A Balaton környéki megyékben, mint Somogy és Veszprém, az új kínálat jelentős része a tó közelében koncentrálódik, ahol az árszint eleve jóval magasabb a megyei átlagnál.
Az 50 millió forintos keretösszeg is jól mutatja a regionális árkülönbségeket az új lakások piacán. Budapesten ebből az összegből átlagosan mindössze 27 négyzetméternyi új lakás vásárolható, míg Békésben 65, Nógrádban pedig 64 négyzetméterre lehet elegendő. Ezek a különbségek, bár kisebbek, mint a használt piacon, mégis jelentősek.
A következő évek új lakáskínálatát érdemben befolyásolhatja az 5 százalékos lakásáfa sorsa. Jelenleg a kedvezmény csak azoknál a projekteknél alkalmazható, amelyek 2026 végéig megszerzik az építési engedélyt.
Amennyiben a határidőt nem hosszabbítják meg, és az új projektekre ismét 27 százalékos áfa vonatkozna, az jelentősen visszafoghatja a fejlesztési volumeneket. Ez hosszú távon befolyásolhatja az új lakások kínálatát és árait is.
A piaci szereplőknek, mind a vevőknek, mind az eladóknak és fejlesztőknek továbbra is figyelemmel kell kísérniük a változó trendeket. A jelenlegi alkalmazkodási szakaszban a tudatos döntéshozatal és a piaci adatok alapos elemzése kulcsfontosságú a sikeres ingatlanügyletekhez.
📰 Forrás: Portfolio.hu — Eredeti cikk elolvasása