Az új építésű ingatlanok piaca jelentős változásokon megy keresztül Magyarországon, melyet az Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja is befolyásol. Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosi új lakásoknak már kevesebb mint negyede fér be ebbe a korlátba, szemben a két évvel ezelőtti kétharmados aránnyal. Országosan is csökkent a korlát alá eső új lakások aránya, 74 százalékról 43 százalékra.
Jelenleg országosan 10 700 új építésű lakás és ház vár vevőre a piacon. Az új lakások iránti érdeklődés 26 százalékkal mérséklődött január és augusztus között az előző év azonos időszakához képest, míg az új építésű kertes házak esetében mindössze 2 százalékos volt a visszaesés. Ez a különbség egyre markánsabban mutatkozik meg a két ingatlantípus között.
Az új lakások legolcsóbb tíz százalékának árhatára országosan 59 millió forintnál húzódik, ami egy év alatt mindössze egymillió forintos emelkedést jelent. Budapesten ez az érték 71 millió forint, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 48 millió forint, míg a községekben 41 millió forint. Az új építésű családi házak legolcsóbb tizedének árhatára országosan 75 millió forint, ami nagyobb alapterületük miatt magasabb, mint a lakásoké.
A négyzetméterárak tekintetében az új lakások legolcsóbb tizede országosan 1,08 millió forint, Budapesten pedig 1,37 millió forint alatt található. Ezzel szemben az új építésű családi házak négyzetméterára jóval alacsonyabb, országosan 760 ezer forint. A fővárosban az új lakások legolcsóbb ötödének négyzetméterára 1,48 millió forint alatt van, ami már közelíti az Otthon Start program 1,5 millió forintos plafonját.
Az új lakások belépőára a fővároson belül a XIX. kerületben a legalacsonyabb, 50 millió forint, míg a X. és XVIII. kerületben 62 millió, a VIII. kerületben pedig 64 millió forint. Négyzetméterár alapján a XV. kerület a legkedvezőbb, ahol az új lakások legolcsóbb tizede 1,13 millió forint alatti négyzetméteráron elérhető. A nagyvárosok közül Zalaegerszegen a legolcsóbbak az új lakások (34 millió forint alatt), Győrben 46 millió, Veszprémben és Szombathelyen 47 millió forint az árhatár. Új házak esetében Nyíregyháza vezet 69 millió forinttal, Kecskeméten 77 millió, Székesfehérváron pedig 87 millió forint alatt található a legolcsóbb tized.
Az elmúlt két évben jelentősen nőtt az eladó új lakások száma, 68 százalékkal, míg az új kertes házak kínálata csak 10 százalékkal bővült. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a lakások iránti érdeklődés visszaesése korlátozza az áremelkedés lehetőségét, ezzel szemben a házak esetében a kisebb kínálatbővülés és a stabilabb érdeklődés más piaci dinamikát eredményez.
A fővárosi új lakások négyzetméterára a legolcsóbb tizedben 2025 szeptembere és 2026 júniusa között 11,6 százalékkal emelkedett, majd június és szeptember között 1,1 százalékkal csökkent. Az új házak négyzetméterára egy év alatt 11 százalékkal, vételáruk pedig 7 százalékkal nőtt. A nyári hónapokban országosan 10, Budapesten pedig 14 százalékkal több új lakást hirdettek meg.
Az új építésű ingatlanokra érkező megkeresések fele már családi házakra irányul, ami jól mutatja a vásárlói preferenciák eltolódását. Az Otthon Start program árplafonja egyre kevesebb új lakásra érvényes, különösen a fővárosban, ahol két éve még az új lakások kétharmada, ma már kevesebb mint negyede fért bele a korlátba. Országosan is drasztikusan csökkent ez az arány.
Az új építésű ingatlanok piaci versenyképességét egyre inkább a megfizethetőségük határozza meg. Balogh László kiemelte, hogy egyes nagyvárosokban szinte olcsóbb új otthont építeni, mint egy hasonló használt ingatlant megvásárolni. Az új társasházi lakások folyamatos drágulása azonban sok vevő számára már a kínálat legolcsóbb szegmensét is nehezen elérhetővé teszi.
Míg a fővárosi új lakások jelentős része már nem éri el az Otthon Start kedvezményeit, addig a Budapesten kívüli új építésű kertes házak több mint 90 százalékának négyzetméterára továbbra is a plafon alatt marad. Ez a különbség a támogatási rendszer hozzáférhetőségében is megmutatkozik, előnyösebb helyzetbe hozva a vidéki, családi házas beruházásokat.
A vevőket és az eladókat egyaránt foglalkoztatja az év végén lejáró, 5 százalékos kedvezményes lakásáfa sorsa. A szakértő szerint a jelenlegi árak mellett nem reális a kulcs 27 százalékra emelése, ezért valószínűsíthető, hogy a kedvezményes áfa 2026 után is megmarad. Ennek hiánya tovább drágítaná az új építésű ingatlanokat, még nehezebbé téve azok megfizethetőségét.
A piaci trendek alapján az új építésű családi házak iránti stabil érdeklődés és a lakások iránti visszaesés várhatóan továbbra is fennmarad. A megfizethetőség és a támogatások elérhetősége kulcsfontosságú tényező marad az ingatlanpiac alakulásában a következő időszakban.
📰 Forrás: Index — Eredeti cikk elolvasása