Jelentős átalakulás előtt áll a magyar ingatlanpiac, mivel az Otthon Start lakásfejlesztési program keretében nemzetgazdasági szempontból kiemelt státuszú projektek kétharmadát felülvizsgálják vagy azok megvalósulása bizonytalanná vált. Ez a folyamat alapvetően befolyásolhatja a megfizethető újépítésű lakások kínálatát, és hosszú távon átalakíthatja a várostervezési gyakorlatot is. Az elemzések szerint a szigorítások célja a fenntarthatóbb és átláthatóbb urbanisztikai fejlődés elősegítése, miközben a helyi önkormányzatok döntési jogköre is megerősödik a beruházásokkal kapcsolatban.
Országosan összesen 33 lakóingatlan-beruházás rendelkezett korábban Otthon Start-kiemeléssel, melyek keretében 20-25 ezer lakás fejlesztése valósulhatott volna meg, ami a 2025-ben várható új lakások számának mintegy duplája. Az Építésügyi Hatósági Engedélyezési Eljárásokat Támogató Elektronikus Dokumentációs Rendszer (ÉTDR) adatai alapján azonban mindössze kilenc projekt rendelkezik építési engedéllyel, melyek többségében a kivitelezés és az értékesítés is zajlik, néhány esetben már a befejezéshez közeledik. Ezek a fejlesztések mintegy háromezer új lakóingatlant hoznak a piacra, bár némelyikük az engedélyt már évekkel ezelőtt megkapta, és csupán a kedvezőbb építési feltételek miatt kért kiemelt státuszt, újabb engedélyt már nem kaptak.
További tizenkét beruházás jövője egyelőre bizonytalan, mivel az engedélyezési eljárásuk elindult, de jelenleg szünetel vagy elbírálásra vár, így sorsukról a felülvizsgálat dönt majd. Ugyancsak tizenkét projekt megvalósulása szinte kizárható a jelenlegi formájában, mivel a kérelmüket be sem adták, vagy az eljárást már elutasították. Fontos kiemelni, hogy a felülvizsgálat nem jelenti automatikusan ezen projektek végleges leállítását, hanem párbeszéd indult a beruházók és a lakáspolitika irányítói között a közérdeknek megfelelő megvalósítás érdekében.
Az Otthon Start hitelprogramhoz kapcsolódó, nemzetgazdasági szempontból kiemelt lakásfejlesztések eredeti célja a megfizethető újépítésű lakások piacra kerülésének adminisztratív gyorsítása és a kínálat bővítése volt. A kiemelt státuszra olyan fejlesztők pályázhattak, akik legalább 250 lakást építettek egy projekt keretében, és annak legalább 70 százaléka megfelelt az Otthon Start Program feltételeinek, beleértve a négyzetméterenkénti 1,5 millió forintos, illetve a lakásonkénti 100 millió forintos felső árlimiteket. Ez a státusz jelentős eljárási és tartalmi könnyítéseket biztosított a fejlesztőknek, például eltéréseket a Magyar építészetről szóló törvény (Méptv.) és a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata (TÉKA) előírásaitól.
Ugyanakkor a kiemelt státusz gyengítette a helyi önkormányzatok pozícióját, mivel a fejlesztők eltérhettek a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) egyes előírásaitól. A jelenlegi felülvizsgálati hullám éppen ezért a várostervezési egyensúly helyreállítását és egy rendezettebb urbanisztikai struktúra kialakítását szolgálja. Ennek köszönhetően a helyi önkormányzatok jóval több döntési jogkörrel és beleszólási lehetőséggel rendelkeznek majd a területükön megvalósuló fejlesztések kapcsán.
Pélyi András, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője szerint a kiemelt beruházási státusz átfogó felülvizsgálata egyértelműen a fenntarthatóbb és átláthatóbb várostervezés irányába mutat. Bár a szigorítások rövid távon valószínűleg szűkítik az engedélyezett fejlesztések körét, hosszú távon a piac tisztulását és a minőségi, a helyi infrastruktúrába jobban illeszkedő projektek előtérbe kerülését eredményezik. A felülvizsgálat után kulcskérdés, hogy mekkora valós kínálat marad a piacon és milyen árszinteken lesz elérhető az újépítésű lakásállomány.
Az újépítésű piacon jelenleg éles határvonalak húzódnak az egyes ársávok között. Az elérhetőbb szegmensben az 1 és 1,5 millió forint közötti négyzetméterárak dominálnak. A középső kategóriába tartozó fejlesztések, melyek Budapesten és a Balaton környékén már átlagosnak számítanak, jellemzően 1,8 és 2,3 millió forint közötti tartományban mozognak. A prémium és luxusigényeket kiszolgáló ingatlanok ára ugyanakkor 3 millió forint felett kezdődik, egyes kiemelt helyszíneken pedig elérheti a 4-5 millió forintot is négyzetméterenként.
A felülvizsgálat alá vont vagy kiemelt státuszt nem szerző fejlesztések egy része új funkciót kaphat, ami lehetőséget teremt a szigorúbb urbanisztikai szempontoknak való megfelelésre és a helyi szabályozáshoz való visszatérésre. Ez hosszú távon értékesebb, jobban integrált lakókörnyezetek kialakulását eredményezheti. Mivel ezen projektek jelentős része kiváló közlekedési és infrastrukturális adottságokkal rendelkezik, kiemelkedő potenciált hordoznak a professzionális bérlakáspiac és az intézményi bérbeadási portfóliók bővítése szempontjából.
Ez a tendencia ráadásul a jelenlegi kormányzati lakáspolitikai stratégia egyik központi elemévé vált, ami további lendületet adhat a bérlakásprogramok fejlesztésének. A beruházók és a lakáspolitika irányítói közötti párbeszéd célja, hogy a nagy volumenű lakásprojektek a közérdeknek is megfelelő keretek között valósuljanak meg, hozzájárulva egy kiegyensúlyozottabb és fenntarthatóbb ingatlanpiac kialakításához.
📰 Forrás: Index — Eredeti cikk elolvasása